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骗局频发 “以房养老”为何总爆雷

出处:北京商报 作者:陶凤 王晨婷 网编:段跃 2021-02-25

随着老龄化社会的到来,传统的养老方式亟待创新,由此出现了“以房养老”等新探索,但该模式尚未正式推广,却已有不少不法分子闻风而至。2月24日,最高人民法院发布老年人权益保护十大典型案例,其中就包括居住权保护、老年人理财、以房养老等多方面内容。“以房养老”骗局为何频发?为何试点多年仍难以推进?北京商报记者采访了多位专家,探索“以房养老”困局。

北京商报

变身“套路贷”

在最高法发布的案例中,高某诉刘某、龙某确认合同无效纠纷案颇具典型性。2016年,高某经人介绍参加“以房养老”理财项目,与王某签订《借款合同》,约定王某出借220万元给高某,高某将案涉房屋委托龙某全权办理出售、抵押登记等。

但此后,龙某作为高某的委托代理人为案涉房屋办理了抵押登记,并出卖给刘某。刘某再次为房屋办理抵押登记,登记的抵押权人为李某。王某、龙某、李某等人在本案交易期间存在大额、密集的资金往来。

北京市朝阳区人民法院认为,王某、龙某等人存在十分密切的经济利益联系,相关五人系一个利益共同体,就案涉房屋买卖存在恶意串通,应当认定龙某代理高某与刘某就案涉房屋订立的房屋买卖合同无效。

“各方恶意串通造成委托人利益受损的行为违反了《民法典》合同篇的相关规定。该民事行为无效。”晓德律师事务所主任陈文明向北京商报记者解释称,一般而言,在以房养老理财骗局中,行为人之间的恶意串通行为具有较强的隐蔽性,原告难以提供有力的证据予以证明。以房屋作为抵押物的民间借贷合同非常多见,这也是近年来屡禁不绝的“套路贷”中的一个典型套路。

除了将房屋抵押进行借贷,中国政法大学金融学教授胡继晔也告诉记者,部分养老机构以销售虚构的养老公寓、养老山庄,或者以返本销售、售后返租、约定回购等方式销售养老公寓、养老山庄;或者以入住老年公寓后给予优惠打折、不入住给予高于银行利息分红的方式非法吸收公众资金。

最高法认为,此类“套路贷”难以根除的原因之一,是行为人常常在法律空白或者规定不明确的领域,利用老年人性格特点以及寻求投融资渠道的迫切心理,披上“迷惑外套”变装成“以房养老”理财项目,进而非法占有老年人房产。

推行困境

“以房养老”也被称为“反向抵押贷款”,是指老年人将拥有产权的住房抵押给银行或特定的金融机构,以取得贷款用于养老。老年人在世时仍保留房屋居住权,去世后则以住房还贷。该模式在国外已经较为成熟,在国内也早已开启试点。

“因人口政策影响,目前独生子女养老负担过重是现实情况。积极应对人口老龄化已经成为国家的一项长期战略任务。”最高法民一庭主审法官王丹在发布会上表示。一对年轻夫妻需要赡养4个老人的情况比较普遍,家庭赡养负担过重,国家养老同样面临较大负担,创新养老模式成为当务之急。

2013年,国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2014年6月,中国保监会就发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。2018年8月,“以房养老”开启全国试点。

“以房养老”模式给“名下有房产、手中无现金”的老年人养老提供了一种全新的思路。从设计初衷来看,“以房养老”模式兼具现实的必要性和理论的可行性。但从实际推行结果来看,截至全国试点前夕,仅有幸福人寿一家保险公司开展了该项业务。数据显示,四年来,幸福人寿累计承保仅139单(99户),签约意向客户201单(141户)。此后几年,也未有完全成功的案例,甚至逐渐成为犯罪分子最爱的“幌子”。

“以房养老”为何叫好不叫座?资深保险行业从业者刘伟告诉北京商报记者,以房养老这种模式试点已久,但鉴于我国的实际情况,房产作为家庭主要资产更倾向于传承,目前老年人的接受度仍比较低。

陈文明认为,“以房养老”模式的推行缺乏相关法规政策配套。“目前我国该领域法律法规一片空白。一是土地70年产权,70年后相关权利的处理方法尚无明确规定;二是税收问题。我国物业税、遗产税政策未出台,房产税全国如何征收尚未明确,这些都会对‘倒按揭’等产品的定价以及开展以房养老的意愿产生影响;三是拆迁问题。城市化进程中的大量拆迁以及地方政府规划的重新布局,都会引发拆迁费补偿不足、地价下跌等问题。”

同时,市场环境尚不成熟。“房产价格不稳定,波动风险较大,我国房地产评估体系不健全;保险业诚信建设滞后,对以房养老这种长期性业务开展不利;资本市场也不成熟,如我国金融衍生品市场刚起步,尚无资产证券化产品,保险公司无法通过二级市场融资来分散风险,个人理财产品售前咨询机制不完善等等。在风险控制上,如长寿风险、道德风险等,难度也都比较大。”陈文明说。

尚需引导

虽然推行遇阻,但养老问题终需答卷。“以房养老”作为一种政策构想,能否配以成熟的执行环境,依旧值得期待。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为:“后续其实还是可以去创新,尤其是养老地产、大健康、大资管等领域可以合作,真正形成企业新的模式。当然这中间一定要警惕各类非法集资等现象,法律风险也需要提示到位。”

“其实我身边就有老年人是买了这个保险的,但实际上保险公司每个月返还的金额还是有限的。未来这个事情要想推进的话,首先受众要更明确,法制环境得优化。我建议可以通过技术手段提前介入,保护老年人的合法权益。比如相关的材料、数据,可以通过区块链进行上链,防止房屋产权被层层套贷。”中国人民大学助理教授王鹏也建议道。

在避免把“以房养老”作为幌子套路贷方面,陈文明建议,在对套路贷采取刑事手段打击的同时,亦应进一步完善民间借贷、担保等法律规范,规制投融资领域乱象,让行为人无路可套,维护当事人的合法财产权益。同时也提醒公众,还需时刻保持理性和冷静,审慎选择投融资渠道,以免落入请君入瓮的套路之中。

“未来,包括以房养老、居家养老、旅居养老都是可以探索的方式,但需要一个过渡的阶段。”刘伟建议,对于消费者要做好教育引导,对以房养老还是要与传统理财产品区隔开来,同时相关部门对于准入机构要进行严格审核。

北京商报记者 陶凤 王晨婷

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